Quand on est propriétaire d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble ou d’un entrepôt, le vendre à un promoteur constitue une excellente idée. Ce type de vente peut vous permettre de bénéficier d’une intéressante plus-value. Cependant, il n’est pas évident de faire confiance à un promoteur. Ces professionnels de l’immobilier ont la réputation d’embobiner les gens qui ne s’y connaissent pas en négociation. La vente à un promoteur nécessite alors une certaine attention afin de ne pas se faire arnaquer. Vous vous demandez quels sont les pièges à éviter lors d’une vente à un promoteur ? Nous vous proposons de lire cet article pour le découvrir.
Méconnaissance du prix « potentiel constructible »
Ce type d’opération diffère des achats immobiliers classiques. Ici, les promoteurs s’intéressent davantage au foncier. Par conséquent, en tant que vendeur, vous devez considérer la valeur réelle du terrain dans le cadre d’un nouveau projet immobilier. Lors d’une vente à un promoteur immobilier, vous devez distinguer deux types de prix possibles:
- Le prix immédiat qui correspond au prix que vous pouvez négocier pour acheter en l’état. Il correspond généralement au prix du marché.
- Le prix du « potentiel constructible » qui correspond à la valeur réelle en tenant compte du droit de construire sur le terrain. Ainsi, vous pouvez demander ce prix au promoteur immobilier. Ce prix se détermine grâce à une étude approfondie de l’urbanisme correspondant ainsi que des futurs plans immobiliers. Il est beaucoup plus élevé que le prix immédiat, de sorte que le revenu du vendeur est plus confortable.
Ce potentiel de constructible dépend de l’emplacement du terrain et de la surface sur laquelle la construction est autorisée. D’autre part, les propriétés du sol sont également prises en compte. Sa qualité permet de développer de grands projets immobiliers. Selon le bilan, le promoteur peut connaître cette valeur réelle. L’objectif est d’atteindre ce prix d’achat.
Donc, le piège pour le vendeur est la non-connaissance de ce prix « potentiel constructible ». Lorsque vous ne connaissez pas cette donnée, vous serez tenté d’accepter une offre d’achat inférieure. Cependant, en ce qui concerne le promoteur, il est parfaitement au courant de ces informations. Il cherchera à négocier un prix d’achat inférieur afin de revendre les lots avec un plus grand bénéfice. L’estimation du bien immobilier par un notaire peut être une excellente idée pour les non connaisseurs du marché.
Perte d’une négociation face à un promoteur
Pour le promoteur, il ne suffit pas de connaître la valeur du terrain pour obtenir une offre d’achat qui correspond. En effet, cet expert de l’immobilier prépare généralement un plan d’action ou état financier « compte à rebours ». Ce document tient compte des coûts associés à un nouveau plan successoral: tels que les frais de chantier, les taxes et les impôts fonciers. Après déduction de ces frais, les promoteurs immobiliers intéressés reçoivent la valeur du terrain. La négociation doit donc lui permettre de réduire le coût global de l’achat.
Si vous ne vous préparez pas à l’avance, vous pouvez rapidement être submergé par une négociation. Par conséquent, vous risquez de perdre cette négociation et d’accepter un prix d’achat qui est loin de ce que vous pouvez réellement obtenir. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour réussir cette étape.
Manque de vigilance lors de la signature de l’avant-contrat
Dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier, la promesse de vente ou l’avant-contrat comporte une clause supplémentaire de rupture. Une lecture approfondie est essentielle pour signer cet engagement avec une pleine compréhension des faits. Contrairement à une promesse de vente signée avec un particulier, elle comporte certaines subtilités dont il faut être conscient.
Le promoteur ajoute souvent des garanties financières pour l’achèvement. S’il ne reçoit pas le financement attendu de la part de la banque sollicitée, la vente peut être purement et simplement annulée. Vous devez comprendre que cet avant-contrat correspond à un engagement unilatéral et ne pas tomber dans le piège de la pleine confiance.
Ignorance des délais de la vente
Lors d’une vente à un promoteur immobilier, il faut savoir que le délai entre la signature de l’avant-contrat et l’acte authentique de vente est plus long qu’une vente à un particulier. En moyenne, il faut 18mois pour conclure cette vente.
En effet, en tant que vendeur, vous devez être conscient que les délais d’obtention d’un permis de construire purgé de droit sont relativement longs. Il est alors possible que les voisins du futur projet immobilier fassent un recours contre ce projet.
Il faut donc du temps pour conclure la vente. Par conséquent, pour pouvoir percevoir le montant de la transaction, vous devez être patient. Lorsque vous vous engagez, vous devez comprendre combien de temps, il faudra pour conclure la transaction.
Ne pas se faire accompagner dans une vente à un promoteur
Les propriétaires sont convaincus qu’ils peuvent économiser de l’argent en gérant tous les aspects de la vente eux-mêmes. Cependant, les subtilités de cette transaction nécessitent l’accompagnement de professionnels pour étudier la faisabilité du projet et avoir la maîtrise des différentes étapes.
De l’évaluation foncière à l’analyse de l’offre d’achat, un spécialiste des ventes à des promoteurs immobiliers serait préférable. Il va accompagner le vendeur lors des négociations et veiller à ce que les délais de cette transaction particulière soient respectés. Cette personne est garante du succès de cette opération, et veille également à ce que les résultats de cette cession foncière puissent être obtenus dans les meilleurs délais.
La vente à un promoteur est très rentable. Mais ils ont mauvaise réputation, celle des personnes qui ont la capacité de vous tromper, car vous ne maîtrisez pas la délicate clé de la négociation. Cependant, la grande majorité souhaite simplement obtenir le meilleur prix d’une négociation, comme dans toute autre vente. Vous avez juste besoin de savoir ce que vous vendez et quel est le juste prix. C’est à vous de savoir les pièges à éviter et comment les éviter. Parmi tous les pièges à éviter, vous devez savoir par exemple que vous ne devez pas avoir pleinement confiance en un promoteur. Si vous prenez toutes les précautions et que vous êtes très vigilant, vous ne serez en aucun cas embobiné.
